หลายคนมีที่ดินผืนใหญ่ มักเป็นที่ดินมรดก หรือที่ดินที่ซื้อมาทิ้งไว้ไม่ได้ใช้งาน ด้วยเหตุผลที่ไม่อยากเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือต้องการเงินทุน จึงมีความคิดอยากแบ่งแยกที่ดินออกเป็นส่วนๆ เพื่อขายที่ดินบางส่วนแทนที่จะขายทั้งหมด หรือเพื่อทำให้ขายที่ดินได้ง่ายขึ้น บทความนี้จะมาแนะนำขั้นตอนการแบ่งแยกที่ดิน ค่าใช้จ่าย และสิ่งที่ต้องรู้ก่อนแบ่งแยกที่ดินขาย
แบ่งขายที่ดิน 4 ขั้นตอนสำคัญ
1. สิ่งที่ต้องรู้ก่อนแบ่งแยกที่ดิน
- กำหนดจุดประสงค์: ก่อนอื่นต้องกำหนดก่อนว่าจะแบ่งแยกที่ดินเพื่ออะไร เช่น แบ่งขายที่ดิน แบ่งให้กับสมาชิกครอบครัว หรือเพื่อประกอบกิจการ
- วางแผนแบ่งขนาดที่ดิน: ควรพิจารณาว่าจะแบ่งแยกที่ดินแบบไหนถึงจะน่าสนใจ และแบบไหนจะสามารถทำกำไรได้มากกว่ากัน เช่น ด้านไหนติดถนน หรือด้านไหนติดทิศมงคลตามความเชื่อ เพราะคนไทยส่วนใหญ่เวลาซื้อที่ดิน มักจะดูทิศทางลมและแสงแดดที่เข้ามายังที่ดินด้วย เนื่องจากหลายคนซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้าน
- เตรียมเอกสาร: เมื่อกำหนดได้แล้วว่าจะแบ่งที่ดินออกมาในลักษณะใด ขั้นตอนต่อไปคือการเตรียมเอกสาร เพื่อมาติดต่อกับทางราชการ รวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้พร้อมในการดำเนินการมากที่สุด 4. ติดต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง: เมื่อเตรียมทุกอย่างครบถ้วนแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการเดินทางไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างสำนักงานที่ดิน ให้ช่วยดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมายต่อไป ซึ่งไม่ยุ่งยาก เพียงแต่อาจจะต้องเสียเวลาสักนิดในการรอดำเนินการ
2. แบ่งแยกที่ดินตามมรดกทำอย่างไร
สำหรับการแบ่งแยกที่ดินซึ่งเป็นที่ดินมรดกนั้น จะมีขั้นตอนเรื่องของการจัดการมรดกเข้ามาเกี่ยวข้อง ระยะเวลาดำเนินการก็จะนานกว่าแบบทั่วไป โดยเริ่มต้นที่การแจ้งคำร้องต่อศาลเพื่อแต่งตั้งผู้จัดการมรดก
ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรม หรือไม่มีการกำหนดจากผู้วายชนม์ ศาลจะพิจารณาแต่งตั้งตามลำดับของความสัมพันธ์ เช่น สามี-ภรรยาที่จดทะเบียนตามกฎหมาย บุตร ธิดา เป็นต้น
ผู้ที่ได้รับการแต่งตั้งสามารถดำเนินการแบ่งแยกที่ดินตามที่ต้องการได้เลย โดยจะต้องยื่นคำร้องต่อรังวัดที่ดินให้เข้าทำการรังวัดใหม่ ซึ่งจะเข้าพื้นที่ไปทำการคำนวณพื้นที่ เขียนแผนที่ในโฉนดที่ดินแบบที่ทำการวัด และส่งกลับไปยังหน่วยงานทะเบียน เพื่อทำการบันทึกข้อมูลแผนที่ดินใหม่
ทั้งนี้ ก่อนที่จะทำการแบ่ง จะมีการเรียกเจ้าของที่ดินมาเพื่อสอบถามถึงการแบ่งในครั้งนี้ว่าเพื่ออะไร แบบที่วาดมาถูกต้องไหม เพื่อเป็นการยืนยัน จากนั้นจึงจะออกโฉนดที่ดินแปลงใหม่ที่ทำการสร้างขึ้น และปรับปรุงใบเก่าให้เป็นปัจจุบัน
โดยที่ดินที่แบ่งนี้จะยังคงเป็นของเจ้าของเดิม แต่สามารถเปลี่ยนชื่อได้ และต้องทำการโอนย้ายเท่านั้น ซึ่งสามารถทำได้ในอนาคต เมื่อโฉนดที่ดินเสร็จเรียบร้อย โดยต้องมาติดต่อยื่นคำร้องใหม่ เนื่องจากเป็นคนละส่วนงานกัน
3. แบ่งแยกที่ดินเพื่อขายต้องทำอย่างไร
สำหรับการแบ่งแยกที่ดินเพื่อขายนั้น ไม่ต่างจากการแบ่งที่ดินมรดกมากนัก แต่ขั้นตอนอาจจะมีเงื่อนไขมากกว่าเดิม อยู่ที่วัตถุประสงค์ของการแบ่ง ซึ่งอาจจะต่างกัน
3.1 เตรียมเอกสาร
- เอกสารสิทธิ์ในที่ดิน (โฉนดที่ดิน)
- สำเนาบัตรประชาชน
- ใบทะเบียนบ้าน
- กรณีเป็นนิติบุคคล ต้องมีหนังสือรับรองนิติบุคคล
- กรณีที่ดินมีผู้ใช้อื่น เช่น ผู้เช่า ต้องมีหนังสือยินยอมจากผู้ใช้อื่น
- กรณีมรดก ต้องมีหนังสือรับรองการเป็นทายาท
3.2 ยื่นคำร้องขอรังวัดที่ดิน
- ยื่นเอกสารที่เตรียมไว้ที่สำนักงานที่ดิน
- กรอกคำร้องขอรังวัดที่ดิน
- ชำระค่าธรรมเนียม
3.3 รังวัดที่ดิน
- เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะลงพื้นที่ไปวัดที่ดิน
- เจ้าของที่ดินและผู้เกี่ยวข้องต้องอยู่ในขณะรังวัด
- ตรวจสอบความถูกต้องของรังวัด
3.4 แจ้งความประสงค์แบ่งแยกที่ดิน
- แจ้งความประสงค์แบ่งแยกที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
- กรอกคำร้องขอแบ่งแยกที่ดิน
- กำหนดขนาดและสัดส่วนที่ดินที่จะแบ่ง
- แนบแผนที่รังวัด
- ชำระค่าธรรมเนียม
3.5 ตรวจสอบ
- เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะตรวจสอบเอกสารและแผนที่
- แจ้งให้ผู้เกี่ยวข้องมาตรวจสอบ
- หากไม่มีข้อโต้แย้ง จะออกโฉนดที่ดินใหม่
3.6 โอนกรรมสิทธิ์
- กรณีต้องการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงใหม่ ต้องยื่นคำร้องขอโอนกรรมสิทธิ์
- แนบโฉนดที่ดินใหม่
- ชำระค่าธรรมเนียม
ค่าใช้จ่าย
- ค่ารังวัดที่ดิน: ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่และระยะทาง
- ค่าธรรมเนียมการแบ่งแยกที่ดิน: ขึ้นอยู่กับจำนวนแปลงที่แบ่ง
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: ขึ้นอยู่กับราคาประเมินที่ดิน
ระยะเวลา
- โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 1-2 เดือน
ข้อควรระวัง
- ก่อนการแบ่งแยกที่ดิน ควรศึกษาข้อมูลกฎหมายที่เกี่ยวข้องให้ละเอียด
- ตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีภาระผูกพันติดอยู่กับที่ดิน
- ปรึกษาวิศวกรหรือสถาปนิกก่อนแบ่งที่ดิน
- เก็บเอกสารที่เกี่ยวข้องไว้เป็นหลักฐาน
แหล่งข้อมูล
- กรมที่ดิน: https://www.dol.go.th/
- สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา: https://www.opdc.go.th/?lang=en
4. ค่ารังวัดที่ดิน
ค่ารังวัดที่ดินแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้
- ค่ารังวัดตามมาตรา 4: เป็นการรังวัดที่ดินทั่วไป คิดค่าธรรมเนียมตามขนาดพื้นที่
- ค่ารังวัดตามมาตรา 5: เป็นการรังวัดที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดิน คิดค่าธรรมเนียมตามจำนวนแปลงที่แบ่ง
อัตราค่าธรรมเนียม
- สามารถตรวจสอบอัตราค่าธรรมเนียมล่าสุดได้ที่เว็บไซต์กรมที่ดิน (https://www.dol.go.th/)
ตัวอย่าง
- การรังวัดที่ดินแปลงหนึ่งขนาด 100 ไร่ คิดค่ารังวัดตามมาตรา 4 ประมาณ 10,000 บาท
- การรังวัดที่ดินแปลงหนึ่งเพื่อจัดสรรที่ดินเป็น 10 แปลง คิดค่ารังวัดตามมาตรา 5 ประมาณ 20,000 บาท
หมายเหตุ
- ค่ารังวัดที่ดินยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าเดินทาง ค่าอาหาร ค่าที่พัก
- ราคาอาจเปลี่ยนแปลงได้ กรุณาตรวจสอบกับกรมที่ดินอีกครั้ง
4. ค่ารังวัดที่ดิน
ค่ารังวัดที่ดินแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้
- ค่ารังวัดตามมาตรา 4: เป็นการรังวัดที่ดินทั่วไป คิดค่าธรรมเนียมตามขนาดพื้นที่
- ค่ารังวัดตามมาตรา 5: เป็นการรังวัดที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดิน คิดค่าธรรมเนียมตามจำนวนแปลงที่แบ่ง
อัตราค่าธรรมเนียม
- สามารถตรวจสอบอัตราค่าธรรมเนียมล่าสุดได้ที่เว็บไซต์กรมที่ดิน (https://www.dol.go.th/)
ตัวอย่าง
- การรังวัดที่ดินแปลงหนึ่งขนาด 100 ไร่ คิดค่ารังวัดตามมาตรา 4 ประมาณ 10,000 บาท
- การรังวัดที่ดินแปลงหนึ่งเพื่อจัดสรรที่ดินเป็น 10 แปลง คิดค่ารังวัดตามมาตรา 5 ประมาณ 20,000 บาท
หมายเหตุ
- ค่ารังวัดที่ดินยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าเดินทาง ค่าอาหาร ค่าที่พัก
- ราคาอาจเปลี่ยนแปลงได้ กรุณาตรวจสอบกับกรมที่ดินอีกครั้ง
5. สรุป
การแบ่งแยกที่ดินขายนั้น มีขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียมค่อนข้างมาก เจ้าของที่ดินควรศึกษาข้อมูลให้ละเอียดก่อนดำเนินการ เพื่อป้องกันปัญหาและความล่าช้า และที่สำคัญคืออย่าลืมเผื่อค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้เพียงพอ
บทความนี้เป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น เจ้าของที่ดินควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหรือเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเพื่อขอข้อมูลเพิ่มเติม
