แบ่งขายที่ดินรู้ก่อนรวย! ค่ารังวัดที่ดินและ 4 ขั้นตอนสำคัญ

ที่ดินแบ่งขาย แบ่งขายที่ดิน

หลายคนมีที่ดินผืนใหญ่ มักเป็นที่ดินมรดก หรือที่ดินที่ซื้อมาทิ้งไว้ไม่ได้ใช้งาน ด้วยเหตุผลที่ไม่อยากเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือต้องการเงินทุน จึงมีความคิดอยากแบ่งแยกที่ดินออกเป็นส่วนๆ เพื่อขายที่ดินบางส่วนแทนที่จะขายทั้งหมด หรือเพื่อทำให้ขายที่ดินได้ง่ายขึ้น บทความนี้จะมาแนะนำขั้นตอนการแบ่งแยกที่ดิน ค่าใช้จ่าย และสิ่งที่ต้องรู้ก่อนแบ่งแยกที่ดินขาย

แบ่งขายที่ดิน 4 ขั้นตอนสำคัญ

1. สิ่งที่ต้องรู้ก่อนแบ่งแยกที่ดิน

  1. กำหนดจุดประสงค์: ก่อนอื่นต้องกำหนดก่อนว่าจะแบ่งแยกที่ดินเพื่ออะไร เช่น แบ่งขายที่ดิน แบ่งให้กับสมาชิกครอบครัว หรือเพื่อประกอบกิจการ
  2. วางแผนแบ่งขนาดที่ดิน: ควรพิจารณาว่าจะแบ่งแยกที่ดินแบบไหนถึงจะน่าสนใจ และแบบไหนจะสามารถทำกำไรได้มากกว่ากัน เช่น ด้านไหนติดถนน หรือด้านไหนติดทิศมงคลตามความเชื่อ เพราะคนไทยส่วนใหญ่เวลาซื้อที่ดิน มักจะดูทิศทางลมและแสงแดดที่เข้ามายังที่ดินด้วย เนื่องจากหลายคนซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้าน
  3. เตรียมเอกสาร: เมื่อกำหนดได้แล้วว่าจะแบ่งที่ดินออกมาในลักษณะใด ขั้นตอนต่อไปคือการเตรียมเอกสาร เพื่อมาติดต่อกับทางราชการ รวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้พร้อมในการดำเนินการมากที่สุด 4. ติดต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง: เมื่อเตรียมทุกอย่างครบถ้วนแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการเดินทางไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างสำนักงานที่ดิน ให้ช่วยดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมายต่อไป ซึ่งไม่ยุ่งยาก เพียงแต่อาจจะต้องเสียเวลาสักนิดในการรอดำเนินการ

2. แบ่งแยกที่ดินตามมรดกทำอย่างไร

สำหรับการแบ่งแยกที่ดินซึ่งเป็นที่ดินมรดกนั้น จะมีขั้นตอนเรื่องของการจัดการมรดกเข้ามาเกี่ยวข้อง ระยะเวลาดำเนินการก็จะนานกว่าแบบทั่วไป โดยเริ่มต้นที่การแจ้งคำร้องต่อศาลเพื่อแต่งตั้งผู้จัดการมรดก

ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรม หรือไม่มีการกำหนดจากผู้วายชนม์ ศาลจะพิจารณาแต่งตั้งตามลำดับของความสัมพันธ์ เช่น สามี-ภรรยาที่จดทะเบียนตามกฎหมาย บุตร ธิดา เป็นต้น

ผู้ที่ได้รับการแต่งตั้งสามารถดำเนินการแบ่งแยกที่ดินตามที่ต้องการได้เลย โดยจะต้องยื่นคำร้องต่อรังวัดที่ดินให้เข้าทำการรังวัดใหม่ ซึ่งจะเข้าพื้นที่ไปทำการคำนวณพื้นที่ เขียนแผนที่ในโฉนดที่ดินแบบที่ทำการวัด และส่งกลับไปยังหน่วยงานทะเบียน เพื่อทำการบันทึกข้อมูลแผนที่ดินใหม่

ทั้งนี้ ก่อนที่จะทำการแบ่ง จะมีการเรียกเจ้าของที่ดินมาเพื่อสอบถามถึงการแบ่งในครั้งนี้ว่าเพื่ออะไร แบบที่วาดมาถูกต้องไหม เพื่อเป็นการยืนยัน จากนั้นจึงจะออกโฉนดที่ดินแปลงใหม่ที่ทำการสร้างขึ้น และปรับปรุงใบเก่าให้เป็นปัจจุบัน

โดยที่ดินที่แบ่งนี้จะยังคงเป็นของเจ้าของเดิม แต่สามารถเปลี่ยนชื่อได้ และต้องทำการโอนย้ายเท่านั้น ซึ่งสามารถทำได้ในอนาคต เมื่อโฉนดที่ดินเสร็จเรียบร้อย โดยต้องมาติดต่อยื่นคำร้องใหม่ เนื่องจากเป็นคนละส่วนงานกัน

3. แบ่งแยกที่ดินเพื่อขายต้องทำอย่างไร

สำหรับการแบ่งแยกที่ดินเพื่อขายนั้น ไม่ต่างจากการแบ่งที่ดินมรดกมากนัก แต่ขั้นตอนอาจจะมีเงื่อนไขมากกว่าเดิม อยู่ที่วัตถุประสงค์ของการแบ่ง ซึ่งอาจจะต่างกัน

3.1 เตรียมเอกสาร

  • เอกสารสิทธิ์ในที่ดิน (โฉนดที่ดิน)
  • สำเนาบัตรประชาชน
  • ใบทะเบียนบ้าน
  • กรณีเป็นนิติบุคคล ต้องมีหนังสือรับรองนิติบุคคล
  • กรณีที่ดินมีผู้ใช้อื่น เช่น ผู้เช่า ต้องมีหนังสือยินยอมจากผู้ใช้อื่น
  • กรณีมรดก ต้องมีหนังสือรับรองการเป็นทายาท

3.2 ยื่นคำร้องขอรังวัดที่ดิน

  • ยื่นเอกสารที่เตรียมไว้ที่สำนักงานที่ดิน
  • กรอกคำร้องขอรังวัดที่ดิน
  • ชำระค่าธรรมเนียม

3.3 รังวัดที่ดิน

  • เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะลงพื้นที่ไปวัดที่ดิน
  • เจ้าของที่ดินและผู้เกี่ยวข้องต้องอยู่ในขณะรังวัด
  • ตรวจสอบความถูกต้องของรังวัด

3.4 แจ้งความประสงค์แบ่งแยกที่ดิน

  • แจ้งความประสงค์แบ่งแยกที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
  • กรอกคำร้องขอแบ่งแยกที่ดิน
  • กำหนดขนาดและสัดส่วนที่ดินที่จะแบ่ง
  • แนบแผนที่รังวัด
  • ชำระค่าธรรมเนียม

3.5 ตรวจสอบ

  • เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะตรวจสอบเอกสารและแผนที่
  • แจ้งให้ผู้เกี่ยวข้องมาตรวจสอบ
  • หากไม่มีข้อโต้แย้ง จะออกโฉนดที่ดินใหม่

3.6 โอนกรรมสิทธิ์

  • กรณีต้องการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงใหม่ ต้องยื่นคำร้องขอโอนกรรมสิทธิ์
  • แนบโฉนดที่ดินใหม่
  • ชำระค่าธรรมเนียม

ค่าใช้จ่าย

  • ค่ารังวัดที่ดิน: ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่และระยะทาง
  • ค่าธรรมเนียมการแบ่งแยกที่ดิน: ขึ้นอยู่กับจำนวนแปลงที่แบ่ง
  • ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: ขึ้นอยู่กับราคาประเมินที่ดิน

ระยะเวลา

  • โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 1-2 เดือน

ข้อควรระวัง

  • ก่อนการแบ่งแยกที่ดิน ควรศึกษาข้อมูลกฎหมายที่เกี่ยวข้องให้ละเอียด
  • ตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีภาระผูกพันติดอยู่กับที่ดิน
  • ปรึกษาวิศวกรหรือสถาปนิกก่อนแบ่งที่ดิน
  • เก็บเอกสารที่เกี่ยวข้องไว้เป็นหลักฐาน

แหล่งข้อมูล

4. ค่ารังวัดที่ดิน

ค่ารังวัดที่ดินแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้

  • ค่ารังวัดตามมาตรา 4: เป็นการรังวัดที่ดินทั่วไป คิดค่าธรรมเนียมตามขนาดพื้นที่
  • ค่ารังวัดตามมาตรา 5: เป็นการรังวัดที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดิน คิดค่าธรรมเนียมตามจำนวนแปลงที่แบ่ง

อัตราค่าธรรมเนียม

  • สามารถตรวจสอบอัตราค่าธรรมเนียมล่าสุดได้ที่เว็บไซต์กรมที่ดิน (https://www.dol.go.th/)

ตัวอย่าง

  • การรังวัดที่ดินแปลงหนึ่งขนาด 100 ไร่ คิดค่ารังวัดตามมาตรา 4 ประมาณ 10,000 บาท
  • การรังวัดที่ดินแปลงหนึ่งเพื่อจัดสรรที่ดินเป็น 10 แปลง คิดค่ารังวัดตามมาตรา 5 ประมาณ 20,000 บาท

หมายเหตุ

  • ค่ารังวัดที่ดินยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าเดินทาง ค่าอาหาร ค่าที่พัก
  • ราคาอาจเปลี่ยนแปลงได้ กรุณาตรวจสอบกับกรมที่ดินอีกครั้ง

4. ค่ารังวัดที่ดิน

ค่ารังวัดที่ดินแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้

  • ค่ารังวัดตามมาตรา 4: เป็นการรังวัดที่ดินทั่วไป คิดค่าธรรมเนียมตามขนาดพื้นที่
  • ค่ารังวัดตามมาตรา 5: เป็นการรังวัดที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดิน คิดค่าธรรมเนียมตามจำนวนแปลงที่แบ่ง

อัตราค่าธรรมเนียม

  • สามารถตรวจสอบอัตราค่าธรรมเนียมล่าสุดได้ที่เว็บไซต์กรมที่ดิน (https://www.dol.go.th/)

ตัวอย่าง

  • การรังวัดที่ดินแปลงหนึ่งขนาด 100 ไร่ คิดค่ารังวัดตามมาตรา 4 ประมาณ 10,000 บาท
  • การรังวัดที่ดินแปลงหนึ่งเพื่อจัดสรรที่ดินเป็น 10 แปลง คิดค่ารังวัดตามมาตรา 5 ประมาณ 20,000 บาท

หมายเหตุ

  • ค่ารังวัดที่ดินยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าเดินทาง ค่าอาหาร ค่าที่พัก
  • ราคาอาจเปลี่ยนแปลงได้ กรุณาตรวจสอบกับกรมที่ดินอีกครั้ง

5. สรุป

การแบ่งแยกที่ดินขายนั้น มีขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียมค่อนข้างมาก เจ้าของที่ดินควรศึกษาข้อมูลให้ละเอียดก่อนดำเนินการ เพื่อป้องกันปัญหาและความล่าช้า และที่สำคัญคืออย่าลืมเผื่อค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้เพียงพอ

บทความนี้เป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น เจ้าของที่ดินควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหรือเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเพื่อขอข้อมูลเพิ่มเติม