ที่ดิน ถือเป็นหนึ่งในทรัพย์สินที่มีมูลค่ามากในปัจจุบัน เพราะนอกจากจะนำไปพัฒนาเป็นสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้เกิดประโยชน์ได้แล้ว มูลค่าในตัวของที่ดินยังเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ
กฎหมายที่ดิน จึงมีบทบาทสำคัญในการควบคุม ดูแล และจัดการเกี่ยวกับสิทธิในที่ดิน การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน และการใช้ประโยชน์ในที่ดิน
บทความนี้ จะช่วยให้คุณเข้าใจกฎหมายที่ดินเบื้องต้น
1. ประเภทของสิทธิในที่ดิน
กฎหมายไทยแบ่งประเภทของสิทธิในที่ดินออกเป็น 2 ประเภทหลัก ดังนี้
- กรรมสิทธิ์ในที่ดิน หมายถึง สิทธิที่จะครอบครอง ใช้ประโยชน์ ในที่ดินได้โดยปราศจากการ จำกัด
- ภาระจำยอม หมายถึง สิทธิที่บุคคลอื่นมีในที่ดินของเรา เช่น สิทธิทางเดิน สิทธิทางระบายน้ำ
2. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เป็นเอกสารที่แสดงหลักฐานการมีสิทธิในที่ดิน แบ่งออกเป็น 3 ประเภท ดังนี้
- โฉนดที่ดิน เป็นหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ชัดเจนที่สุด
- หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เป็นหลักฐานแสดงการครอบครองที่ดิน
- ใบจอง เป็นหลักฐานแสดงสิทธิที่จะได้รับโฉนดที่ดิน
3. การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน
การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน เช่น การซื้อขาย การจำนอง การเช่า จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน
4. การใช้ประโยชน์ในที่ดิน
การใช้ประโยชน์ในที่ดินต้องเป็นไปตามกฎหมายผังเมืองและกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง
5. การจัดการข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดิน
กรณีเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดิน สามารถฟ้องร้องต่อศาลยุติธรรม
การรู้กฎหมายที่ดินเบื้องต้น จะช่วยให้คุณสามารถทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้อย่างปลอดภัย และป้องกันปัญหาข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้น
หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเอกสารสิทธิ์ที่ดิน และการขอออกโฉนดที่ดิน
1. ประเภทของหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
กฎหมายที่ดินแบ่งหนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดินออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้
1.1 หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน
- เป็นเอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิในที่ดิน เพื่อรับรองความเป็นเจ้าของในที่ดินแปลงนั้น
- ตัวอย่าง: โฉนดที่ดิน (น.ส.4 ก., น.ส.4 ข., น.ส.4 ค., น.ส.4, น.ส.4 ง., น.ส.4 จ.), โฉนดแผนที่, โฉนดตราจอง, ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”
1.2 หนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน
- เป็นเอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิในที่ดิน เพื่อรับรองว่า ผู้นั้นเป็นผู้มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้น ๆ เท่านั้น แต่ไม่ได้รับรองว่า บุคคลนั้นเป็นเจ้าของที่ดิน
- ตัวอย่าง: หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก., น.ส.3 ข., น.ส.3), ใบจอง (น.ส.2 หรือ น.ส.2 ก.), หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว, ใบไต่สวน (น.ส.5), หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน
2. การขอออกหนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดินด้วยการทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน
กฎหมายที่ดินเอื้อประโยชน์ให้กับผู้ที่เข้ามาครอบครองและอยู่อาศัยที่ดินเป็นเวลานานแต่ไม่ได้ไปขอโฉนดที่ดิน โดยสามารถไปยื่นคำร้องขอต่อเจ้าหน้าที่เพื่อขอออกหนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน
ขั้นตอน
- เตรียมเอกสารหลักฐาน
- ยื่นคำร้องต่อสำนักงานที่ดิน
- เจ้าหน้าที่ตรวจสอบ
- ออกหนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน
เอกสารหลักฐาน
- หลักฐานแสดงการครอบครอง เช่น ใบเสร็จรับเงิน สัญญาซื้อขาย ภาพถ่าย
- หลักฐานแสดงตัวตน เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน
- หลักฐานแสดงขนาดและอาณาเขตที่ดิน เช่น แผนที่ภาพถ่ายทางอากาศ
หมายเหตุ
- ผู้ครอบครองต้องครอบครองที่ดินอย่างสงบเปิดเผย โดยปราศจากการโต้แย้งจากบุคคลอื่น
- ผู้ครอบครองต้องทำประโยชน์ในที่ดินอย่างต่อเนื่อง
- ระยะเวลาในการครอบครองขึ้นอยู่กับประเภทของหนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน
แหล่งข้อมูล
- กรมที่ดิน: https://www.dol.go.th/
หมายเหตุ
- บทความนี้เป็นเพียงการสรุปใจความสำคัญของกฎหมายที่ดิน ยังมีรายละเอียดปลีกย่อยอื่นๆ ที่ต้องศึกษาเพิ่มเติม
- ควรปรึกษาทนายความหรือเจ้าหน้าที่ที่ดินเพื่อขอคำแนะนำเพิ่มเติม
